地产交易量首次下降楼市再现拐点之争房地产 [复制链接]

地产交易量首次下降 楼市再现拐点之争_房地产

7月28日至8月25日，短短21个交易日内，地产板块累计跌幅平均近25%，个股跌幅超过30%。由于交易量近5月首次下降，后市分歧加大。争论的焦点在于楼市是否会就此下行。 尽管本报早前对经济学家以及业内人士的采访中，多数人认为今年下半年甚至明年房价上涨是必然的趋势，但小幅的调整似乎不可避免。 价涨量跌重现楼市 7月至今，“价升量跌”是全国楼市的一个新变化。国家统计局新近发布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨，且涨幅分别比上个月高出0.8和0.1个百分点。这是今年以来70个大中城市房价环比连续5个月上涨。另一方面，7月全国商品房销售面积为7646万平方米，环比6月的9465万平方米下降近20%；商品房销售额3800亿元，环比6月的4411亿元下跌近14%。这是两项指标自今年3月以来遭遇的首次下跌。 一方面是成交量下滑明显，一方面是房价快速上涨，而以北京为首的一线城市表现的更为明显。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，当前楼市之所以会出现历史一幕，主要是当前货币*策比较宽松、国内投资渠道比较狭窄，众多资金涌入楼市，此时开发商的资金积累充裕，对楼市的预期也比较看好，并不急于出售产品，因此短期内不会下调项目售价，这样就造成了新的市场博弈，导致了“价涨量跌”现象的重新出现。 东方证券分析师魏博在接受本报采访时表示，导致交易量下降的主要原因是前一段时间房价上涨过快，而正是因为房价上涨过快，管理层开始出台*策进行微调。与大部分人认为供应量下降是导致交易量下降的主要因素不同，魏博认为供应因素只排在第三位。 显而易见的是，房价的过快上涨引发了管理层关注。8月5日，国家税务总局表示，近日将把房地产业的税收作为监管重点，要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。当晚，央行发布货币*策执行情况报告，首次提出要对宽松的货币*策“动态微调”。日前财*部又发布《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》，表示应关注货币资金投向，防范信贷资金进入股市和房地产市场，助长泡沫和引发通货膨胀。 8月25日，国家发展和改革委员会主任张平受国务院委托，向十一届全国人大常委会第十次会议报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时说，当前经济回升向好的势头还不稳定、不巩固、不平衡，部分城市住房价格上涨过快。后市看多者仍占多数 魏博认为，交易量下降、*策因素引发了部分基金的抛售，导致地产股的大幅下跌。但对于后市，魏博和多数房地产分析师一样，持偏乐观的态度。 在其最新的研究报告中，宏源证券分析师杨国华指出，仅通过成交量环比的变化来判断房地产板块的投资价值是片面的。从市场整体销售情况看，2009年下半年对房地产企业盈利的贡献度将超越2009年上半年。 选取18个主要大中城市为研究样本可以发现，2009年上半年房地产企业的盈利模式是“以量补价”（2009年上半年多数城市商品住宅的平均成交价格同比是负增长），而2009年下半年房价的正杠杆作用（多数城市2008年房价是上半年高，下半年低，2009年下半年房价同比将出现正增长）才开始显现，房地产企业的盈利模式将变为“以价补量”。数据显示，后者对企业盈利的贡献度将超越前者。 关注成交量和房价变化趋势，最终的落脚点其实是看对企业盈利的影响，而企业盈利是房价和成交量综合作用的结果。事实上，企业盈利模式的转变将导致企业盈利增长幅度仍然处于上升通道。目前房地产市场的变化并没有改变企业盈利增长的环比向上趋势，这是宏源证券坚定看好地产股的根本原因。 此外，杨国华还指出地产板块已经处于低估状态。目前房地产板块的静态市盈率36倍。 魏博分析认为，目前大多数基金对地产股采取了标准配置。基金经理最关心交易量。而目前楼市运行状况较好，多数基金经理没有将地产股由标配调至低配的打算。大家普遍对中长期的态势看好，但谁也不知道短期的调整将持续多长时间。 一位不愿透露姓名的基金经理向本报指出，与2007年不同的是，当年是全国性的房价上涨，房地产出现过热苗头。而2009年，是流动性充裕带来的楼市上涨，并且大幅上涨主要出现于一线城市，二三线城市问题并不严重。21世纪不动产高级分析师孟奇也认为，仅仅从7、8月成交量下滑就得出楼市出现拐点，为时尚早。