当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市研究变得尤为重要。
来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan)
作者:任泽平、熊柴、闫凯、李圳辉、白学松
导读
“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市研究变得尤为重要。
本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化，在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据，以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型，对全国除三沙市外的个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。
本研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值。
目录
1.研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代
1.1研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代
1.2分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时机
2.基本面：年中国城市发展潜力排名
2.1榜单概览：深北上广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角表现突出，东北整体落后
2.2人口现状：人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起
2.3人口潜力：人随产业走，一二线产业基础及潜力突出
2.4购买能力：一二线城市绝对购买能力较高，相对购买能力较低
2.5住房供给：一二线城市住房供给偏紧，二三线土地财政依赖度较高
3.市场面：年百强城市何时布局最佳？
3.1榜单概览：发展潜力强分3档
3.2量价趋势：部分三四线城市需求明显透支，部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳
3.3库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高
3.4拿地成本：地价房价比总体回落，少数城市仍较高
1.研究背景与分析框架：
房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代
1.1研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代
从总体看，20~50岁人口于年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。
在需求侧，中国20~50岁主力置业人群规模于年达峰值，住宅新开工面积、年达超过14亿平的双峰，年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值。按照当前人口发展趋势，中国人口总量将在年左右见顶，如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到年。
在供给侧，年改革开放以来，特别是年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺时代终结。
在政策层面，房地产调控思路发生重大转变，逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。过去20年，中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复，调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制，调控手段重行政调控轻经济手段，结果房价越调越涨。年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。
在中长期，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。
一是城镇化红利。年中国常住人口城镇化率为59.6%，与发达国家平均约80%的城镇化水平相比仍有较大增长空间，并且户籍人口城镇化率仅为43.4%，市民化空间更是巨大。
二是居住改善红利。当前同时拥有厨房和卫生间的城镇住房成套率仅85%，且有20%的家庭居住在条件较差的平房，人均住房使用面积仅不到25平，与发达经济体存在明显差距。随着中国经济持续增长和收入提高，加之家庭规模日趋小型化，人均住房面积还将进一步增长。
三是城市更新红利。随着住房存量市场日益庞大，住房存量更新、拆迁改造的规模将持续上升。总体来看，到年之前中国房地产市场年均需求将在11亿~13亿平方米左右，需求虽有下滑，但规模仍然很大。（参见恒大研究院年12月报告《传统周期延续，还是长效机制破局？—年房地产市场展望》）
从区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显。
在住房短缺时代，城市的发展潜力差异不大，但在住房总体平衡时代，城市的发展潜力则呈明显不同。住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市显然更具发展潜力，而住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力。在这一背景下，研判不同城市的发展潜力至关重要。
从国际和中国经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。虽然中国从年“十一五”规划开始提出以城市群作为城镇化的主体形态，但明显推进城市群建设则开始于年启动的新型城镇化建设，19个城市群规划相继出台。
年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。鉴于当前多数城市群发育不成熟，中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手。
年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，要求以同城化为方向建设1小时通勤圈，标志着中国进入城市群都市圈时代。
事实上，过去几年一二三四线城市房价走势明显分化，正是城市发展潜力呈明显差异的直接表现。一二线城市房价因人口大幅流入、土地供给不足在~年暴涨；三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在~年大涨。
1.2分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时机
在“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的经典框架基础上，我们从“基本面+市场面”两个层面分27个指标研究年中国个地级行政单位发展潜力（不含三沙），具体以基本面研判城市中长期发展潜力，以市场面辅助择时。
基本面分析是城市发展潜力研判的核心，关键在于研判人口趋势，逻辑链条是：人随产业走，产业布局决定于区位。
其一，房地产长期看人口，人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口大幅下滑，年中国人口仅增加万，人口总量将在~年见顶，各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走、人往高处走。
其二，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化。从地区层面看，东部沿海大量制造业受成本上升影响，已经并正向中国内地、东南亚转移。从城市群角度看，发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚，城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化。
其三，区位决定产业布局，规模经济和交通成本决定区位。企业产业布局以最大化利润为目标，区位选择至关重要。但区位因素并非一成不变的，随着规模经济和交通成本等因素变化。中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；从全球看，约60%的经济总量集中在沿海公里范围内。高端制造和高端服务业聚集在核心大城市，主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高。
具体来看，我们在基本面
