产业地产，是产业和地产的联姻，可以理解为是以满足产业运营需求为载体的地产形式，但是企业对“产业”和“地产”本身范围、深度、内涵的不同，也必然决定了产业地产深度、广度、定位和价值的不同，从产业地产的由浅到深，由广泛到专业，大概可以分为以下三个层次。
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产业+地产：以产业为支撑的新型地产形式，是一个产业促进平台
产业：包括第一产业（农、林、渔、牧）、第二产业（采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业）和第三产业（第一、二产业外的其他行业）。
地产：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。
不同产业的类型与地产的结合就决定了产业地产的各种类型，例如第一产业的生态农业类地产、第二产业的工业类地产，包括物流地产、厂房地产等；第三产业的商业类地产、文化类地产，但这种结合仅仅只是搭建一个可能促进产业的平台，可能缺少产业集聚的实质内容。
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产业+地产+建筑：基于产业、土地、建筑的系统规划与运行，通过资源、*策等引进企业或商户，是一个产业聚合平台
产业：产业已不仅仅是粗放的集聚一个产业，而是要更聚焦和更有选择性；产业的选择要考虑（1）区域独特的自然资源、社会资源；现阶段国家、地区*策大力扶持的行业；（2）能产生稳定的现金流的产业；产业人口能解决房地产的主要终端消费者；通过产业能调整土地性质等多方面因素。
从目前三大产业的发展趋势来看，第?产业正在延长全产业链，向第二、第三产业进发，例如从传统生态农业园---特色农业加工园--农业+旅游+科教—农业+精、深加工+观光旅游+度假旅游；第?产业呈现出加强研发、集聚、细分产业链的趋势，正在向第三产业过渡，例如总部综合体、产业综合体、研发创意园、主题工业园（软件园、物流园、信息产业园等）；第三产业蓬勃发展，提升结构和集聚，反哺第?、第二产业，例如教育、文化、影视、旅游、会展等多与商业进行融合。
地：获取建设用地规模和指标，确定用地性质，确定产业用地的基本比例（产业：配套：住宅），结合产业进行土地开发、土地转让及土地运营。土地与产业的良好关联可以降低地产的土地平均价格、产业可以分享整体的市*设施、并通过地产开发的现金流支持产业的发展，土地的规模也决定了产业聚合的规模和效应。
建筑：土地仅是建立基本的条件；这个层面更核心的是建筑。包括建筑的形态（厂房、办公楼、住宅、会展等）、建筑（房产）的运营模式（自持或销售）、产业与建筑的人口、产品、资金的关联。其中，房地产也可作为产业地产中的一个产业，它是企业固定资产增值或是融资平台，产业的发展会带来房产的增值，房产可作为资产参与企业投资、也可作为吸引产业集聚的重要条件。
产业+地+建筑促进了产业聚合，包括业态的聚合（如：商业街）、功能的聚合（如：总部经济体）和资源的聚合（如：物流园区），形成了各种类型、各种规模的园区；同时也决定了产业地产不同的发展路径和运营模式，例如是以土地运营为主，主要通过土地增值进行盈利，还是以产业运营为主，通过产业服务盈利；是通过物业销售赢利，还是物业租赁赢利。
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产业+地产+建筑+城市：依托城市的发展需求和产业规划布局，形成产业与城市经济生活相互依存的综合体，是一个产业发展与城市功能形成平台
产业：（1）产业的选择：产业+地+建筑的考虑因素目标在于产业的集聚和发展，但是随着城市化进程的深入和城市运营要求的提升；产业的集聚和发展必须要和城市或者区域产业发展目标和规划布局深入衔接，依据产业链和价值链的特点，选取能够形成竞争优势与发展潜力的环节进行产业规划，聚集形成富有创业、创新和发展活力的关联型企业。这里的产业多以高端、高新技术、现代服务业等高成长产业为主，且较多以产业集的形式展现。（2）产业服务与发展：在产业的聚合基础上，建设和提供全方位、系统化的产业生态环境和公共服务平台，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。具体的园区管理着力打造五个服务平台：投融资平台、数字化园区平台、*企服务中心和公共服务平台、专业配套平台、商业配套平台。
城区：（1）城区与产业地产的类型：发达城市中心城区适宜发展城市综合体，类似城中之城；近郊区商业适宜城市产业园（天安数码城）；大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”发展（华夏幸福产业新城）。城区综合生活体的开发模式要考虑生活便利、工作距离、交通动线、体验经济，互联网经济等新形式的变化和复合；远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑产业方向、关联度、支撑度，资源垄断、区域现有资源、市场前景、*府支持、未来资源支持等各个方面。
（2）产业综合体中是融合产业、商务、交流、生活于一体，在产业基础上，一方面可能会进行城市开发建设，如社区开发运营、基础设施建设（七通一平）等；另一方面还会打造住宅、餐饮、医院、学校、商超等一系列完善的生活配套，形成高品质的生活圈，与城市的经济生活实现无缝衔接。
产业+地产+建筑+城市的综合体产业地产能很好形成产业与城市经济的联动发展，不仅能更好利用资源集聚产业、进行产业发展与服务；同时能有力完善城市功能，提升城市经济水平，近几年，特别是产业新城、特色小镇的产业地产项目类型有力的促进了农村与郊区的经济发展和相关基础设施建设，在*府大力提倡发展中小城市和小城镇的背景下获得巨大的发展空间。
结束语
具体的产业地产项目往往会滚动开发，并不断定位升级，所以在不同发展阶段、基于不同项目类型，可能会处于不同层次，也可能是各层次的综合。以上的更多是从广义上认知的产业地产，目前市场上常见的产业地产一般指工业地产的升级和换代，在以地产的外壳下以产业的发展为内涵，以产业甚至城市运营商角色完成集地产开发、平台建设、金融服务、社区管理于一体的功能，并且，地产开发只是载体，是园区运营的起步，后续的平台建设、运营服务才是更重要的内容。
下期预告（产业地产开发模式的选择）
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