田园综合体，经历了一个五年试点期，面临下一个五年发展期，该走向何方？
过去五年，脱贫攻坚期间，田园综合体带着解决“三农”问题的寄托，在全国各地发芽生根，掀起了一股小浪潮，国家级、省级、市级各类项目，有着遍地开花之势，国家*策助推，谁都想分杯羹，不想错过投资的机遇期。
这种形式下，都看有*治调性的*策扶持，形形色色的投资主体，各种之前运营烂尾的园区，也都争先恐后地开始挂羊头卖狗肉。
国家级田园综合体试点，就批了一次，接下来，都是各地的省级、市级的项目，每年在看情况扶持创建；第二批国家级田园综合体试点，也是今年上半年出*策，总结第一批试点的经验，出现的问题，开始纠正与整改，做试点方向的新补充。
在实践中，很多“伪”田园综合体也很多，出现这种情况，在于投资主体或投资人*策吃不透，概念理解不清晰，混淆视听，进入了投资误区，带来了项目烂尾的现状。
那么，田园综合体试点，误导了哪些人？
1.地产商。该项目投资中，地产商是一股强大的力量。习惯了赚快钱，钢筋混凝土的铜臭味，进入乡下是否能玩得转？开发建设周期是一个漫长的过程，往往他们容易进入误区，重地产模式玩惯了，对乡村带有一定重创的破坏，再加上目前“房住不炒”的大环境，歇菜的很多。在我看来，地产商要是把田园综合体做起来，绝对是一种奇迹。
2.休闲农业园。休闲农业，让乡村旅游发展有一种可能性，并形成一种模式。但是，90%的休闲农业项目都处于亏损中，而且是赔本赚吆喝，尤其过去几轮“大棚房”专项整治行动洗盘之后，又要经历环保督查，很多已经熬不下去了；10%的项目能够幸存活下来，其中很少一部分，勉强能够收支平衡，另一部分就算玩的比较溜、赚的比较爽的了，而且有独特的“IP"在支撑，每年都在动态的调整运营方向。这其中，有很多半死不活的休闲农业园，简单地改造或包装，申报立项田园综合体，想从中拿一些*府补贴，开始了挂羊头卖狗肉的勾当，一步一步走向第二次“烂尾”。
3.个人投资者。有一些在外漂泊几十年的返乡、下乡创业或投资者，有点闲钱，流转几百亩地，他们也想搞田园综合体。其实，这种情况也就做个休闲农业园或生态园。田园综合体，是一个区域性的试点项目，覆盖的区域广、范围大，受益的农民也要更多。而不是，单个小项目，就想申报立项的。
4.基层村“两委”。一些村”两委“的负责人，也有这种想法，想搞田园综合体，给自己搞点小*绩。这样想法没错，关键是要把心思放在招商引资上，让大的资本下乡，一起合作搞开发，把乡村产业做起来。也得看，该村的资源禀赋、区位优势、自然景观、人文景观等条件，能不能支撑起该项目落地，要不就会被误导，影响发展方向的精准定位，谈何带动村民致富，改善老百姓的生活质量和幸福追求。
所以，吃透*策很关键，田园综合体作为解决“三农”问题的载体，写进年中央一号文件，并且做了诠释：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
不过，年新试点通知，有了较大变动，也有新内容。具体看来，要贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持农业现代化与农村现代化一体设计和一并推进，支持有关地区立足资源禀赋优势，集智慧农业、创意农业、农事体验、科素教育为一体，贯通产供加销，融合农文教旅，建设生态优、环境美、产业兴、消费热、农民富、品牌响的乡村田园综合体，持续探索将绿水青山转化为金山银山的有效路径。
这是因为，我们走向一个新发展阶段，田园综合体也得与时俱进，符合当下需求变化，适宜新发展方向。
新发展阶段，乡村产业发展下的田园综合体机遇
"十四五"开局起步，“三农”工作重心发生历史性转移，聚集乡村振兴，并全面推进。
在全面推进乡村振兴的情境下，乡村与城市的“命运”关联从来不像现在如此多元而紧密，当前已进入重塑城乡关系，推动城乡相辅相成、良性循环的新语境中。
乡村振兴的核心，是农业农村现代化和城乡深度融合下的共同富裕。而且，量力而行，循序渐进地实现共同富裕。
未来三十年，最大的确定性，是「共同富裕」。
但是，不确定性，是我们这个时代的基本特点。疫情肆虐、经济下行、极端气候、中美关系、国有改革等一系列的变化，打破了既往社会运行模式、制度规则安排和观念思维形态为我们所设定的“路径依赖”，我们曾经熟悉的一切开始变的陌生。
所以，当我们发现*策频出的时候，一定是时代转轨的时候，这时我们更加要看清的是时代所处的阶段和背后的逻辑。
尤其，近日，农业农村部等部门连续发声，进一步强调推动农村产业发展。一系列聚焦乡村产业集群建设、推进全产业链发展、加大资金支持、让农民更多分享产业增值收益等的新*策将加快落地。
11月2日召开的国务院常务会，审议通过了“十四五”推进农业农村现代化规划，强调加快农村一二三产业融合发展，健全乡村产业体系，把更多就业机会和增值收益留给农民。
在*策、市场等诸多因素推动下，乡村产业发展迎来机遇，新产业新业态新模式不断涌现，田园综合体提质升级，能否动力越来越足？
这就得摸索市场需求点，新生意总是伴随着新趋势的变化，用户在哪里，商机就在哪里。
“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，未来10年，康养市场规模在年有望达到10万亿元人民币，有力地显示出康养行业正迎来前所未有的发展契机；同时，未来10年乡村社会消费品零售总额有条件保持年均7%左右的增速，在年有望达到10万亿元；另外，全国各地纷纷加大力度推进农业重点产业集群建设，足以形成超过10万亿的总产值。
三个“10万亿”的大蛋糕，看怎么抓住机会来解决供给与需求的错位问题。尤其是疫情后，“生态、文化、健康”是三个市场刚性需求，越来越多的人倾向慢节奏、短周期、近距离、高舒适的出游方式。
这种城乡对流，消费者需求多元化、审美多元化、价值观多元化的情境下，能否动力越来越足，田园综合体需要修内功、提服务，为接下来能冲破屏障、破茧重生的窗口期做准备。
田园综合体，适合发展的乡村，需具备几个条件
一、是区位，大城市或者大城市集群周边的乡村有很大的空间，京津冀、长三角、粤港澳、成渝城市群、华中城市群五大区域，在自驾两个小时车程范围左右的乡村享有发展的区位优势；
二、是资源基础，无论是生态资源、人文资源或者是本地物产资源，必须有一定的资源条件作为基础；
三、是产业支撑，要打通一二三产的融合和创新，用新的产品、营销、运营、品牌及投资逻辑赋能一产、赋能乡村，创新土地要素、物产要素及人才要素的价值释放。
四、是土地问题，区别对待永久基本农田、一般耕地、集体建设用地、四荒地的整合与利用。在土地紧缩的情况下，土地资源是项目落地的保障，供给方式要优化创新，直接关系到项目发展的空间布局以及未来发展效益。还得以最新的乡村土地管理*策为纲，合规落地，不要触碰红线，违法占地建设配套设施，会被立案调查、面临违建拆除及整改，一定要杜绝耕地“非粮化、非农化”现象，通过正常渠道整合及申请建设用地指标。
总得来说，田园综合体的选址，要满足这几个条件，以一定数量村庄构成的特色片区为开发单元，开展田园综合体建设试点。
田园综合体的换代升级，需要“四生”同频共振，跨界融合三大方向
过去，田园综合体伴随着脱贫攻坚，乡村及乡村旅游发展的历程，我们把它叫3.0阶段，主要是以*府和部分地产企业为主体，推进了“田园综合体”的开发建设，“十三五”期间，首次试点国家级田园综合体，各地跟进试点省级和市级田园综合体，但实际上这还是一个地产发展的逻辑，走着“农业+旅游+地产”的模式，出了很多问题。虽然，最后*府通过部分项目的建设实施，有效地推动了脱贫攻坚，但是这个阶段依然没有解决核心的产业可持续发展、内生动力的问题。
实践证明，田园综合体的运营模式复杂，盈利比较困难，目前依然处于摸索中，尚未形成足以让行业眼前一亮的发展模式，如果不进一步升级，迟早会发展不下去，赔的很惨。
未来五年，田园综合体从产业扶贫到产业振兴，需要新方向，最大化地增进农民福祉，推动农村一二三产业融合发展。
乡村田园综合体，需要一种原汁原味的保护性开发，结合本地资源，因地制宜,从农民利益出发,紧随市场需求，全面策划、规划产业发展,做到低碳、绿色和可持续。
田园综合体要将第一产业(农、林、牧、渔)、第二产业(农产品加工业、手工业等)和第三产业(旅游业、房地产业、住宿餐饮业、文化产业、田园康养等)进行有机融合。策划，要做到“四生”同频共振（生产、生活、生态、生意）；规划，要根据市场需求，基于国土空间规划、旅游规划、产业规划、组织规划、乡村治理体系规划，要同步进行，综合现代信息技术的集成运用，合理规划消费链和消费场景，全面、科学的植入产业，注重生态环境的保护，能够可持续发展；设计，每个分区的具体节点，要把当地世代形成的农耕文化、风土民情、乡规民约、民俗演艺等结合，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中，缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。最终，形成“农业生产区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区”功能区域布局，每个区域通过农业产业链相互连接、相互契合,形成互利共生、优劣互补的有机综合体。
田园综合体，立足“农业”是根本，一二三产业融合是前提，田园社区是承接地。
从产品创新、业态创新、效率创新重塑产业业态，打破认知边界，注重产业叠加与整合，跨界融合，衍生出三大主流升级方向：农文旅、农商旅、农康旅。这样，才能增加附加值，延长消费链，放大价值链。
农文旅、农商旅、农康旅+田园社区，能够完成人流的重复导入，实现多次变现，能让投资者快速回笼资金，为后续项目发展提供一定资金储备。
同时，田园社区，是生态消费、文化消费、心灵消费的承接地，这里不仅有乡村旅居，还有田园康养，体验性、互动性的人居环境，还有科技感赋能的生活品质。
