白癜风临床治疗作者
排云
8月最后一天，中期业绩披露收官，圈圈抓紧看了华夏幸福、招商蛇口、亿达中国、电子城、空港股份、东湖高新、中电光谷、张江高科、市北高新、上海临港、坤鼎集团共11个较典型园区开发运营商的报表，发现了一些令人振奋、也令人警醒的情况。
在展开讨论之前，先说较两个较有共识的判断：
1．园区开发行业已从蓝海变成红海。这表现为，一方面，重点城市收紧分割*策、提高自持比例、提高招商门槛，打擦边球的空间无限逼仄；另一方面，大量新兴主体进入，或自营或抱团，市场供给量激增、产品差异不大，竞争趋于激烈。
2．*策变量影响致命甚成绝杀。产业地产受到全国性、城市性、本地性三层*策的影响，任何一个*策的变动，都会极大影响产业地产的准入、规划和招商，以上半年为例，给行业带来较大影响的*策包括，新能源补贴退坡、北京产业定位高精尖化，这些*策已经远超出房产、土地管控的范畴。加强对*策的理解和研判，加强对本地*策和规划的理解，空前重要。
在这样的行业状态和*策状况下，产业地产企业收了几斗米？
（图为11家园区上市公司中报主营业务收入）
1.猛一看，全行业增收又增利。上半年，11个产业地产企业实现营收亿元，同比增25%；实现净利润亿元，同比增46%。
2.再一看，原来是二八定律在作妖。华夏幸福和招商蛇口，两家头部企业合计营收占比85.9%；合计利润占比89.5%；剩下的9家企业蚕食余下的份额。
（图为11家园区上市公司中报净利润）
3.仔细算，剔除两家大企业，行业规模和利润则呈双降态势。剩余9家企业，共实现营收98.6亿元，同比下降6%；共实现利润16.5亿元，同比下降8%。
（图为11家园区上市公司中报现金流）
4.更可怕的事还在后面，所有企业的经营性现金流都为负数，合计达-.6亿元。这意味着，今年上半年，所有的产业地产企业，无论大小、无论国企民企，要么在吃老本，要么筹钱度日。
众所周知，“利润”不能发工资、“利润”不能买地、“利润”不能还利息，能干这事儿的，只有“现金”。过去20年，亚马逊一直以负利润或零利润的状态经营，这没有妨碍它的股价上涨倍，但一家企业没有现金，一晚上也熬不过去。
产业地产的上半年就是这样：有营收有利润，但手头的钱却少了。
什么导致了这种全行业的尴尬？
圈圈继续往下八，原来，市场正在惩罚这三类产业地产商：
1.市场正在惩罚不卖住宅的产业地产。去地产，万科大哥一直在说“去地产”，但没妨碍万科悄悄拿地盖房子。但在产业地产这行，地产尤其是住宅地产，则是过街老鼠人人喊打（本文不讨论产业地产企业应不应该卖房子的问题）。令人敬佩的是，有一部分企业，确实走上了较为纯粹的园区发展之路，比如中电光谷。
以中电光谷为例，在收入结构中，公司仅有万的配套住宅收入，园区产业空间租售和园区运营业务几乎占比%。在这种结构下，园区的业绩好坏几乎就是整体。上半年，由于合肥、温州、沈阳、成都和长沙等项目尚处于在建或拟建状态，尚不能确认收入，公司的园区销售收入下降明显，公司整体营收同比下降了4成；公司称，主要原因系产业园销售模式的调整。
对照来看，中国最大的商务园区运营商亿达中国上半年录得%的利润增长，住宅销售功不可没。
俗话说，房地产是中国经济的压舱石；你看，房地产又何尝不是产业地产的压舱石？
2.市场正在惩罚高自持的产业地产。转售为租，让SOHO的潘石屹多年后丧失了与他的老伙伴们PK的资格，在产业地产行业，自持运营在提升园区产业品质的同时，也深深的影响了他们的报表。比如上海的张江高科、市北高新。
张江高科在自身使命的原因下，加大了对核心区物业资源的收购和保有力度，减少核心区物业资源的销售。上半年，张江高科实现净利润3.59亿，同比约增16%。看起来还不错啊！但要知道，这里面，有投资收益3.59亿。如果没有投资，会怎样？
类似的情况还有市北高新，报告期内，公司产业载体运营模式进一步向租售并举模式转变，经营业务保持以促进优质资产沉淀为主。期内，招商不错，公司的产业载体租赁收入大幅增长了41%，但总体上看，公司营业收入却大幅下滑了36%。“由于大客户销售周期较长的特点，公司上半年尚未实现产业载体项目的成功销售，产业载体销售收入较去年同期下降幅度较大。”公司称。
3.市场正在惩罚市场单一的产业地产。一个不太严格的特点是，半年收入规模20亿以下的企业，在营收上和利润上，表现出收缩的状态。似乎证明，体量较小的企业风险较大。值得
