（报告出品方/作者：植信投资研究院/马泓，本报告pdf版获取方式见文末）
当前房价又处于“十字路口”，新一轮房地产调控*策，又如过往一样进入密集出台时期，纷纷占据各大媒体平台的主要版面，楼市动态再次成为大众视角的主角。那么，当下地产投资处于什么周期呢？究竟缘何公众对房地产有如此大的偏好呢？未来房价还能持续大涨吗？除了购置实物房产以外，还有没有别的投资路径呢？
一、短期房价和投资热度趋降，做好债券和权益类投资准备
要想长期投资房地产成功，关键是保持投资组合布局平衡。从全国来看，本轮房价涨幅的高点可能已过。自年以来，国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，以全球次贷危机为划分，此前包括年在内之前每4年经历一次高点（年一季度、年四季度，年一季度），此后几乎每3年经历一次高点（年一季度、年一季度、年四季度），合计6次，再加上此轮房价的高点（年上半年）共计7次。
在房价运行的周期背后，诸多重要因素发挥了不同程度的作用，包括了经济、土地、金融、人口、*府调控、房企财务状况等因素。
短期来看，住房金融及地方*府的调控*策总体趋紧，将对房价预期形成扭转。伴随着央行和地方*府对房地产市场融资环境、购买行为和监管*策趋严，房企和居民部门信贷融资增速将逐步放缓。
截止年6月末，房地产开发贷款余额为12.3万亿，占金融机构贷款余额比例的6.6%，占比较年3月底回落0.3个百分点；个人住房贷款余额为36.58万亿元，同比增长13%，增速较年3月底回落1.5个百分点。相应地，上半年全国商品房销售额为8.86亿平方米，累计同比增长27.7%，增速较3月底的63.8%大幅回落逾35个百分点。宏观层面显示，在信贷增长放缓和房企土地购置行为偏谨慎的背景下，年房地产市场呈现“前高后低”的态势，并很可能延续至年，因此参考过往经验，全国主要城市房价涨幅在未来12-18个月内放缓的概率较高，且购房门槛抬高，对居民部门房产投资产生阻碍。
优质的房企债券则逐渐体现其配置价值。回顾过去十年间房企债券市场表现，与当下状况类似的三个时期，房价涨幅出现较大幅度的回调，股票市场也屡遭动荡，相对地，投资优质房企的投资者则获得了不错的、稳定的回报，总体年化收益率在5%-7%之间。其背后的投资逻辑便是房企在此前1-2年时间快速扩张购置土地，导致其负债和现金流压力增大，从而向融资市场借钱，同时在这些*策收紧的年份更加注重建设、运营和房产销售，即进入了投资回收期。因此，对于优质的房企而言，除了资金周转相对偏紧外，其经营状况保持稳健，投资者可通过此类债权类投资，往往可以实现稳定且收益可观的投资回报。
不过，在房地产行业融资环境偏紧的年份，也会出现局部风险，部分房企存在较为突出的债务问题，特别是当下诸多中小房企面临严重的现金流和还债压力，应当予以规避。截至年7月末，当年债券违约的公司共5家，其中大部分为民营房企，合计逾期本金和利息金额约亿。
二、长期而言，房地产仍是居民部门主要的非金融资产
除金融资产之外，房地产依旧是居民部门最主要的资产。根据社科院的统计数据，自年以来，住房资产占居民非金融资产的比重就没有跌破过90%，到年居民住房资产规模达到.5万亿，较年增长了2.1倍。这意味着如果没有资本市场的大面积扩容，居民部门除了存款、汽车、家电等较为大额的资产以外，剩余的资产就是房产了，这就不难解释为何普通老百姓如此