前言：
城市服务作为新型城镇化建设的关键一环，行业发展潜力巨大。中央在十四五规划建议中多次提到新型城镇化建设，新型城镇化已经被提升到战略性的高度，通过要素向中心城市和城市群的集聚，有利于拓展投资空间，充分释放工程师和消费升级的新红利。但随之而来的是，城市治理难度的提升。特别是新冠疫情爆发以来，部分地方*府城市治理能力不足的问题充分的暴露出来。基于疫情下城市治理暴露的问题及当前城市治理体制现状，不能完全依靠*府短期内提升城市治理能力，而是应该引入市场化机构提供的城市服务，借助专业化分工的力量，打造形成地方*府、第三方机构、城镇居民三方共赢的格局，这样才能有利于城市治理能力的快速提升并保障治理机制的稳定。
而目前城市服务行业市场集中度及竞争程度较低，尚处于发展初期。在市场需求逐步爆发的背景下，城投企业借助自身长期参与城市发展建设积累的丰富项目运作经验及资产资源，通过资产资源的充分整合、国企良好的品牌效应和强劲的国企实力，主动提供城市服务，参与城市运营，推动城市环境服务一体化改革，为改善城市环境面貌和人居环境质量贡献力量，同时为企业创造新的经济增长点和稳定的运营服务收入，在助力城市发展过程中实现对城市的服务由建设服务向运营服务转变，推动企业转型。
1行业背景
1.1多重*策叠加，利好城市服务领域发展
城市治理是一项复杂的系统工程，“九龙治水”的多头管理非常普遍，出现推诿扯皮的盲区或越权执法的乱象。地方*府出台相关*策，推进深化改革，利好城市服务发展。
1、中央*府持续推进“后勤服务社会化”改革，持续释放行业空间。机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，*府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、*队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，部分管理服务内容由社会企业承接，给城市服务企业提供了新的机遇，有利于业内企业拓展和品牌实力的培育，也有利于服务资源的优化配置、效率提升和成本降低。后勤服务社会化改革是一个长期的过程，相当于不断为业内企业带来项目业务增量。近年来后勤服务社会化趋势正在加速向更多公共业态延展，随着后勤社会化领域的不断拓宽，城市服务市场空间更为广阔。
2、老旧小区改造*策加速落地，拓展市场空间。年7月，国务院在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确提出老旧小区改造目标，年计划开工小区3.9万个，涉及居民近万户；“十四五”期间再改造万户；力争“十四五”期末完成年以前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。老旧小区改造，涉及资产管理、物业管理等多项城市服务需求，*府也将加大老旧小区物管等服务需求的市场化采购，激活沉睡市场，有利于城市服务领域市场空间的拓展。
3、*府大力推动市*公用事业市场化改革，国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营。年之后，十八大明确了*府职能转变，打造公共服务型*府，特别是十八届三中全会明确了全面深化改革，公共服务项目的市场化趋势越发明朗，年7月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求推进*府向社会力量购买公共服务。年5月，财*部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广*府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用*府和社会资本合作模式提供公共服务”。国家从*策层面贯彻社会资本参与城市运营以及公建类物业运营。*的十九大进一步提出：深化事业单位改革，强化公益属性，推进*事分开、事企分开、管办分离。随着改革逐步深入，原本由*府承担的市*、公共机构后勤业务快速向社会企业转移。
1.2城市服务作为新型城镇化建设的关键一环，需求不断释放，行业发展潜力大
年中国城镇化率突破60%，未来城镇化率将进一步提升，推动环卫市场需求不断释放。中国社会科学院农村发展研究所在《中国农村发展报告》中预计到年，中国城镇化率将达到65.5%，转移农村人口保守估计超过万，再者相比于发达国家80%的城镇化率，我国城镇化水平长期来看仍有较大增长空间。随着城镇化推进，人口集聚，对城市治理城市服务的需求将不断增长，道路清扫面积、城市生活垃圾清运量、商业体建设等将大幅增长，势必带动环卫、物业等城市服务领域市场规模的不断提升。同时随着治理难度的提升，单纯依靠地方*府进行城市治理，存在组织结构、激励机制、治理能力三大弊病。新冠疫情的爆发也导致部分地方*府城市治理能力不足的问题充分暴露出来。基于疫情下城市治理暴露的问题及当前城市治理体制现状，不能单靠*府短期内提升城市治理能力，而是应该引入市场化机构提供的城市服务，借助专业化分工的力量，打造形成地方*府、第三方机构、城镇居民三方共赢的格局，这样才能有利于城市治理能力的快速提升并保障治理机制的稳定。
2城市服务重要业务板块分析
城市服务市场规模高达万亿，市场集中度及竞争程度较低，属于蓝海市场。“城市服务”作为一种新兴业态，尚处于蓝海市场，率先进入的企业，其模式也在探索之中，意味着行业竞争格局尚未形成，竞争程度较低，先入企业竞争力相对偏弱，后入企业仍有切入空间。城市服务范围较为广泛涉及众多领域，且具体领域又包含众多细分赛道，包括城市管理、市*养护、物业管理（也可分为住宅物业管理、非住宅物业管理，非住宅物业管理又可细分众多领域）、社区资产管理服务、交通管理、城市治安、市民生活服务等多领域的业务，根据业务板块特点并结合城投类企业禀赋能力，下面重点针对市*环卫、非住宅物业服务、老旧小区物业服务等领域开展分析。
2.1市*环卫领域
1、行业发展空间
环卫服务市场规模逼近两千亿，行业规模稳步增长。从年到年，我国环卫服务市场规模不断扩大，年市场规模约为亿元，未来仍将快速增长，预计年-年市场年平均复合增长率将达到7%，预计年市场规模超过亿，年达到亿元。
图1-年中国环卫服务市场规模统计情况及预测
资料来源：前瞻产业研究院
环卫服务市场，清扫保洁业务占比较大。当前我国环卫服务市场，从业务构成上看主要包括道路清扫保洁、垃圾清运和维护保洁，其中道路清扫保洁，占比达到72%，远超其他业务规模，是最主要的业务领域；垃圾清运，占比16%；日常维护和养护保洁，占比12%，二者在规模上较为接近。
图2年中国环卫服务市场占比统计
资料来源：生态环境部
2、行业集中度：参与者增多环卫行业集中度暂时下降，未来可能加速整合
年以来，环卫行业在供需两端均有较大变化，需求侧，疫情下行业仍持续增长，前三季度新增年化金额同比增速达到20.2%，金额达亿元。供给侧，环卫服务行业集中度出现较为明显的下降，主要是由于上下游及物管企业出于业务协同、提升企业发展空间等考虑加大对环卫行业的布局，上半年CR10为13.3%，相比年前三季度CR10的20%，市场集中度出现明显下降。总体来看行业内企业竞争空间较大，而由于环卫行业轻资产、机械化和智能化的特点和趋势，项目异地复制难度较小，随着市场日益规范需求提升，行业整合或将加速。
图-环卫服务行业集中度
资料来源：天风证券
3、参与主体
市场涌入大量参与者，行业主体多元化趋势明显，物业公司成重要力量。环卫服务行业集中度降低其中一个重要原因便是新进入者的快速大量涌入。截至年5月，根据环境司南统计，新增环卫业务的企业多达家，目前，市场化环卫企业份额仅占40%，环卫服务行业主体多元化特征明显，其中物业公司表现较为亮眼，从数量上看，在新增的家环卫企业中物业相关企业达到家，占比6%。从环卫项目中标量看，年上半年物业公司中标数量占行业总中标量比重已达20%，占据接近1/5的市场份额。
图-新增环卫服务企业数量（家）
资料来源：天风证券
4、盈利模式
环卫服务企业主要收入为环卫服务费，包括道路清扫保洁、垃圾清运、设备设施维护等，随着环卫一体化的推进、垃圾分类等*策的实施，环卫业务的深度与广度不断延伸，向上可以拓展物业管理、垃圾分类，中端参与垃圾中转站与服务点等建设和运营、向下可参与垃圾处理等，收入渠道将大幅拓宽，收入更加多样化。
5、商业模式
随着环卫行业市场化改革的推进，目前行业主要经营模式有两种：*府购买服务模式和PPP合营模式。*府购买服务模式下，购买主体主要是*府环卫主管单位，依据*府采购法和招投标法相关规定，通过公开招标、竞争性谈判、邀请招标及单一来源采购等方式选择经营主体，合同期限多在5年以内，到期后（或是按年）根据绩效考评决定是否续签。PPP模式主要是*府与社会资本方合作共同提供，该模式下社会资本方承担大部分工作，包括设计、建设、运营、维护等，后期通过使用者付费获取回报，*府在该模式下主要负责价格和质量管理。PPP模式下社会资本方因需要承担设备投资及后期运营，对资金和运营管理均有较高要求，因此该模式的门槛相对更高。
表1环卫市场经营模式对比
资料来源：东方证券研究所
未完待续……