来源：新财富杂志
深圳的土地，去哪儿了？
来源:智本社(ID:zhibenshe0-1)
作者:清和
原标题:《深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”》
“没有什么比正确地回答了错误的问题更加危险。”（彼得·德鲁克，无考证）
大疫之下，全球经济断崖式下跌，国民收入下降，失业压力增加，深圳豪宅却被“秒光”，引发房价上涨的担忧。问题出在什么地方？
如何整治深圳楼市被爆炒的问题？
深圳监管部门雷霆出击，重点整治房产中介恶意炒作、哄抬房价，收取“喝茶费”、“更名费”，要求下架虚高房源信息，打击新房市场“捂盘惜售”、抱团涨价，暂停部分项目网签，重点监控网红楼盘。
这是一个正确的答案，但却是一个错误的提问。
错误的提问，偏离了方向，模糊了本质，正确的答案让问题更加糟糕。
最近十多年，中国实施了多次楼市调控，但房价依然我行我素。为什么？
因为我们提出的问题一直是错误的，导致没能认清楼市的本质，本质问题与解决方法南辕北辙，房价与预期则背道而驰。
本文继《深圳，怎么了？》《深圳，怎么办？》后，再从土地供需的角度，探索深圳楼市及城市的“根问题”；指出土地供给结构性失衡正推动深圳向“幂律型社会”演进。
01
楼市的根本问题：土地供给的结构性失衡
深圳楼市的根问题是土地供给结构性失衡。
很多人将深圳高房价归咎于人多地少。根据国家统计局公开数据，年，深圳常住人口为.88万人（加上流动人口，预计总人口为万），土地面积为.85平方公里。
年，深圳常住人口密度为人/平方公里，远大于北京的、广州的和上海的。
人们由此推断深圳高房价的合理性，导出解决方案是深圳扩容，将惠州或东莞合并。
这同样是一个正确的答案，但又是一个错误的提问。
深圳人口密度确实远大于北上广，这是土地供需紧张的基础。但不是问题的根本，土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。
换言之，深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上。
证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为.5万平米，位居个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。[1]
从年到年，深圳新增多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。
在-年的五年间，深圳常住人口增量达万，新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房的占比增加，加剧了商品房的紧缺。
深圳的土地，去哪儿了？
年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（-）》规定：
一、到年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于平方公里不可开发的土地，大约占深圳平方公里的一半。
二、至年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了平方公里的“工业用地红线”。
图：城市建设与土地利用十三五规划，来源：深圳市规划和国土资源委员会
从这份文件可以看出，深圳制定了生态控制线和工业用地红线，合计平方公里，占深圳土地面积的62%，给了生态保护和工业使用。剩下的多平方公里土地，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
可以看出，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。
图：过去十年深圳各类土地成交面积，来源：证券时报·数据宝
证券时报·数据宝显示，过去十年深圳工业用地成交达到.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积万平，位居全国第52位。商服用地成交达到.42万平，位居第67位；规划建筑面积.55万平，位居第41位。[1]
年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
生态用地和工业用地多，居住用地奇缺的结果是什么？
年10月，贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区11个城市中最低，远远低于香港的49%、广州的54.9%及全国的73.9%。[2]
图：大湾区城市住房自有率，来源：贝壳研究院
最近，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》上发表的文章指出，中国城镇住房自有率达到96%，而深圳的住房自有率远远低于这一水平。
据广发证券估算，年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平方米，约.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米，.5万套；可流通的保障房0.12亿平方米，15.1万套；可流通的个人自建房0.11亿平方米，约13万套。
以近3年每年4万套新房成交估算，全市商品住宅在万套左右，覆盖人群万~万之间，大约为深圳目前实际管理人口万以上（常住人口+流动人口）的25%~30%。[1]
房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%，大概有1万人租房，其中约1万人租住在城中村（贝壳研究院估计0万人在城中村居住）。
深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的15平。
土地供给严重失衡，导致房地产市场“冰火两重天”：
一边是居住用地极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，深圳成为中国内地房价最高的城市。
图：年-年1月，北上广深二手房销售价格指数，来源：谷雨，房天下
另一边是工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升。
根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。[3]
今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰，全年累计共有万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达万平方米。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降速度均高于北上广。
图：年一季度北上广深办公楼租金及空置率，数据来源：戴德梁行
今年一季度深圳办公楼空置率为24.6%，高于北京的13.8%、上海的21%、广州的5.2%；空置率增速深圳为2.6%，高于北京的0.4%、上海的1.4%、广州的-0.3%；办公楼租金深圳下降3%，降幅大于北京的1.3%、上海及广州的0.6%。[3]
总结以上可以看出，深圳楼市的问题，根本上不是土地紧缺，而是土地供给造成的严重的结构性失衡。
大资本、房地产商、投资者正是看到深圳如此严重的供给矛盾，才敢于爆炒深圳楼市。深圳豪宅才会在大疫之下成为全国资金避险的标的。
02
深圳城市的根问题：中产塌缩的幂律型城市
深圳土地供给结构性失衡，正在削弱这座城市的人口吸引力，正在改变这座城市的产业结构及竞争力。
笔者在《深圳，怎么办？》中，使用了古典政治经济学家理查德·坎蒂隆的“土地决定论”。他曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
如今，深圳的土地政策，决定着这座城市的前途，也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活。
失衡的土地供给，正在将深圳推入幂律型城市——财富两极分化，中产空心化，加剧阶层固化，晋升通道受阻。
图：深圳房屋供给结构呈“幂律型”，来源：智本社
深圳“多生态用地、多工业用地、少住宅用地”的土地供给，导致房屋结构呈“幂律型”：普通商品住房存量、增量少，城中村及工厂宿舍多；商品房自有率极低，租房居多，尤其是城中村租住多。
根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据，年深圳全市住房总量为万套。按深圳万管理人口计算，0万套存量房已经足够满足需求。但是，存量房的结构性矛盾突出。
在这万套存量房中，城中村住房占了万套，工业区配套宿舍万套，商品住房只有万套，保障性住房只有43万套，还有单位自建房55万套，宾馆等其它93万套。
图：深圳存量房结构，来源：深圳市规划和国土资源委员会
城中村住房和工业区配套宿舍合计为万套，占比高达65%，为深圳最主要的居住房屋。商品住房占比只有17%，成为了稀缺品。
由于普通住宅用地供应不足，房屋自有率低，深圳居住模式多以租住为主。在这万套存量房中，出租房万套，占比达73.5%。在万套出租房中，城中村住宅出租房万套，工业区配套宿舍万套，二者合计占比83%。
所以，有人说，深圳是一座在城中村中“漂泊的城市”。
城中村住宅属于小产权，工业区配套宿舍属于工业用地性质，产权受限，流通受阻，无法向商品房交易市场供给房源。深圳能入市流转的存量房（商品住房、单位自建房、）只有25%左右，导致大规模的存量房屋的流通率极低，只有0.6%左右，远远低于国际大都市的4%以上。[2]
图：幂律型城市，来源：智本社
土地供给结构决定了财富及社会结构。深圳土地供给结构决定了房屋供给结构呈现“幂律型”，房屋供给“幂律型”决定了城市的财富、社会阶层结构呈现“幂律型”。
最典型的现象是中产阶级塌缩，掉落到中低收入阶层。
深圳已经成为全国购房难度最大的城市。今年4月份深圳二手房均价为元一平，其中南山达8.6万一平，福田达7.78万一平。根据深圳统计局发布的数据，年深圳人均可支配收入为6.25万元。
图：年大湾区城市房价收入比，来源：贝壳研究院
从房价收入比来看，深圳的房价收入比为30，高于香港的21、广州的14，是大湾区、乃至全国购房压力最大的城市。多数人在深圳一年的收入，无法购买一平米的普通住宅。从年开始，大多数深圳人的收入追不上房价。以当前深圳的房屋均价和人均可支配收入计算，一个人需要连续工作年，才有可能买得起一套普通住宅。
深圳的高房价已将大多数人拒在中产阶层的门外，同时也将部分中产打落到中低收入阶层之中。
再看精英基层。大规模的生态用地、工业用地、人才房以及高房价支持的金融资产，让富豪阶层、社会精英坐享房价升值、财富膨胀、产业投资红利的同时，还能享受森林城市、花园城市的红利。
高房价逼迫深圳正向幂律型社会的演进：阶级固化，财富分化，中产阶级坍缩，精英阶层财富膨胀，低收入基层规模庞大，晋升通道逐渐被关闭。
为什么强调中产阶级的重要性？
中产阶级的崛起，是近代世界经济发展及社会进步的成功经验，是一个国家政治及工业文明的象征。
二战后，全球中产阶级大爆炸性增长。大规模的产业工人、工程师、职业经理人、知识工作者，打破了财富阶级固化，晋升为中产阶级。
全球中产阶级人口占比从年的23.5%增长到年的50.2%，超过一半世界人口。美国、日本、欧盟等国家，中产阶级占全社会家庭总数的比重在7O%以上，发展为以中产为主体的“橄榄型社会”。
庞大的中产阶级，是社会稳定的支撑，是经济发展及技术创新的中坚力量，是市场消费及内需的主力军。他们具备一定的文化知识及财富实力，可以平衡社会力量，促进社会与经济良性循环。
中产阶级，容易毁于泡沫危机，尤其是房地产及债务危机。
年金融危机导致欧美国家大量中产家庭破产。据斯坦福调研的数据显示，美国的中产阶级在年金融危机里损失惨重，大约占到了总财产的四分之一。
房地产泡沫、债务危机、金融危机，导致中产阶级坍缩，“集体向下沉沦”，富豪财富不降反增，贫富差距分化，橄榄型社会有向幂律型社会演变的趋势。
有人说，中产阶级购买房子，财富不是大规模增加吗？
笔者在《全球中产阶级：“纸牌屋”与“扫地出门”》一文中说过：“房子，是富人的财富，却是中产的债务‘纸牌屋’”。
中产的房产背面就是负债，负债是真实的，而财富只是纸面上的。
根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查：房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。[4]
图：年城市二手房贷款成交比，来源：链家，贝壳研究院
深圳的购房杠杆率高于北上广。根据链家交易的数据，年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92.4%，高于北京的77.6%、上海的76.3%。深圳月供收入比达90%，居民杠杆率达82.3%，均高于北上广。
中产几乎将毕生的财富都集中到房产中，一旦房价崩盘，中产财富可能沦为负资产。若中产在疫情时期或房地产泡沫危机中失业，那么家庭债务风险则大幅度上升。
深圳的高房价将大多数人挡在中产大门之外，将一些中产打落到“高负债、低消费、低幸福指数”的生活环境中，推动这座城市向幂律型城市演变。
03
深圳转型的根问题：以人为本的橄榄型社会
幂律型社会最大的危害是阶层固化，晋升通道狭小，大量的人滞留在中低收入阶层，甚至掉入“贫困陷阱”。
在深圳，有这么两类人群：
一是龙华区“三和大神”（无贬义）。
在深圳龙华，有一群围绕着三和人才市场生存的临时工。这些90后青年通常干一两天活，日结两三百工资，然后在网吧消遣几天，吃着泡面，玩着游戏，睡在网吧。当工钱花完，又重新“出山”，干一两天活，拿到工资后再泡网吧。
他们的生活被锁定在恶性循环的“贫困陷阱”之中，高房价就是这把沉甸甸的铁锁。房子，是城市中产根植于内心深处的不安情结，以及渴望改变命运的现实冲动。但是，一旦房价涨到让他们难以企及的高度，他们便失去了努力打拼的斗志，甚至失去了正常生活的勇气。
二是南山区数字货币投机者（无贬义）。
在深圳南山区，你或许还遇见过另外一群90后青年。与“三和大神”不同，他们满怀激情与斗志，口若悬河，偶变投隙。他们是一群数字货币投机者。
深圳高房价将改变命运的标准拉升到相当的高度，这群青年不愿做产业工人，选择铤而走险，渴望像孙宇晨一夜暴富。
值得注意的是，很多人将中产界定为知识白领、技术工程师、职业经理人。其实，上个世纪大量中产诞生于产业工人，如五六十年代的美国五大湖区的汽车工人、七八十年代香港黄大仙工业区的产业工人。
香港的中产始于狮子山下的黄大仙工业区。70年代，寮屋区居住着9万的低收入人群，其中大部分都是移民以及非原著居民。香港政府实施“抵垒政策”，吸引移民者到黄大仙工业区工作。
到年第三季度，黄大仙工业区工开设间工厂，雇用了96名员工，绝大部分工人都来自寮屋区。
年，香港政府出版的《一九七一年香港年报》显示：“香港似有日渐丰裕之社会，而中等阶级亦愈形庞大，其情形与其他先进国家无异。”[5]
在香港工业化浪潮中，他们坚信“三分天注定，七分靠打拼”，吃苦耐劳，顽强拼搏，改善了自己的家庭，晋升为中产，实实在在的干出了不屈不挠的香港精神以及“东方明珠”的荣光。这群产业工人的中产梦，成为了狮子山精神的最佳注脚。（详见《香港往事
一人，一城》）
当时，位于香港九龙荔枝角的美孚新邨成为香港第一代中产的安家之所。有了房子，中产才算是这座城市的真正主人。
不过，香港人的中产梦终结于年的亚洲金融风暴，不少中产的房产沦为负资产。如今，香港的高房价阻隔了香港社会阶层的进阶。
每一座城市，似乎都有个具有中产代表性的“美孚新邨”。但是，深圳没有。深圳的中产还没成长起来，大量的产业工人还没真正认识这座城市，这座城市的房价已涨到让他们难以奢望的高度。
这两类青年在行为上可能比较极端但很有代表性。更多的人可能会因这座城市的房价而选择离开。
我担心，这次疫情会成为深圳人口流入的拐点，也可能成为深圳城市竞争力的拐点。虽然过去几年深圳一直是全国人口吸引力最强的城市，然而种种迹象表明，越来越多人在逃离深圳：
年，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万。
年，深圳移动网络用户数量断崖式下跌，从年的万下降到万，一年消失了万用户。
从年到年，深圳小学生在校人数增长率达75.5%，远高于北上广。但是，年，深圳小学生招生人数居然出现负增长（-1.1%），幼儿园招生人数更是下跌7.1%。
今年疫情期间，在