12月19日
鲤城区人民政府发布
站前大道北片区土地征收成片开发方案的公示
项目位于泉州市鲤城区浮桥街道、常泰街道
用地总规模为78.公顷
其中住宅用地面积约13.2公顷（约亩）
计划实施周期3年
基本情况
本方案北至繁荣大道，南至站前大道，东临泉州市第十五中学，西临土地山。本方案涉及泉州市鲤城区浮桥街道岐山社区、仙景社区、东边社区、常泰街道华星社区，共2个街道4个社区；涉及国有土地46.公顷。
根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积78.公顷，其中：农用地31.公顷（其中：耕地8.公顷），建设用地46.公顷，未利用地0.公顷。
必要性分析
（一）必要性分析
1.加快城市更新改造，优化人居环境的需要
鲤城区“十四五”规划提出，要聚焦泉州“环湾整合、三向拓展”空间发展战略，结合自身区域特征，加强城市建设、基础设施、产业布局、公共服务等与上位规划相衔接。本片区属江南新区，位于中心城区“西控”发展方向上，致力于发展高品质建设沿晋江的滨江生活区，打造城市次中心。
泉州总规预测至规划期末年，泉州市域常住总人口约万，常住城镇人口约万，城镇化水平达到71%左右。而目前，片区内城市建设要素混杂，包括城中村、古厝、传统建筑等与厂房、新建住宅交织。对现状旧村旧厂缺乏统筹引导，房屋建筑见缝插针，布局零散，缺乏中心，造成现状城市开发无序，整体风貌较差，难以满足远期随着城市化发展和人民群众不断提高的居住需求。因此急需对本片区进行成片开发，拆除阻碍片区发展的村庄和建筑，并根据相关定位，融合周边发展，形成新功能、新样貌。并依托南侧紫帽山、北侧晋江和内部溪流水渠,形成滨水空间网络，优化人居环境，推进城市环境提升。规划建设住宅、医疗、路网等项目，促进城中村改造和基础配套设施建设，进一步提升城市空间承载力，拓展城市空间，促进城市发展。
2.完善交通路网的需要
泉州市规划提出推动闽西南高速公路闭合成网，同时环8湾突出集聚、强化市域快轨支撑城乡一体化，推动“聚城畅通”工程，打造“1小时经济圈”。片区内的站前大道为“聚城畅通”工程的重要部分，属区域快速路。
目前，站前大道已建成，然而片区内部支干路的现状路网骨架尚未形成，路网级配不合理路网密度不足，内部微循环缺，与泉州市近期实施区域干道不相适应。通过成片开发，将梳理站前大道交通组织，补充支干路，补全断头路及复杂交通口，形成系统性快速通道。从而实现与站前大道充分连接，增强新城与老城、周边地市的联系，有利于加强片区对外的经济往来，以路网建设带动周边用地更新与开发建设，形成功能结构合理的路网系统，对完善片区的内外道路网络、提高居住区的通达性具有重大意义。
3.强化设施配套服务，提升群众幸福感的需要
鲤城区建设用地存量有限，可建设用地不多,存在较多的城中村,城市更新过程中的安征迁等问题。同时，片区现状基础设施较缺乏，公共设施不足，要实现经济社会可持续发展，须着眼于提升土地利用效率，提高公共服务水平，满足片区公共服务、城市休闲、产业升级三大诉求，推动空间结构优化、城市名片塑造、老城功能疏解三大提升。
实施成片开发，将统筹考虑生产、生活和生态等多种用地需求，统一规划，合理布局。本次成片开发规划公用设施营业网点用地、商务金融和娱乐康体用地，以解决现状商业服务业业态单一，以沿街底商为主，缺少综合性的购物场所和演艺剧场综合体的问题；规划文化和教育用地，弹性考虑周边乡镇生源向高质量教学资源集聚就读的可能性和周边居民日益增长的精神生活的需要；规划医疗卫生用地，提高区域医疗卫生服务水平；规划通信用地，将加强公园设施建设；规划防护绿地和河流水面，优化区域环境；规划公路用地，完善城镇路网建设；规划文物古迹用地，保护文物古迹，延续在地记忆。方案基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的建设，将优化基础设施布局，提升公共空间、加强村庄风貌整治以及改善道路交通等措施，改善居住环境、提升居住品质。
（二）科学合理性分析
本方案开发范围内地形起伏不大，南侧临近紫帽山、北侧临近晋江，内部有溪流水渠流经，生态资源丰富，自然环境极具优势；北至江滨南路，南至南环路，东西向繁荣大道横穿片区，对外通过站前大道可以直抵泉州动车站交通便利，邻近泉州高新区，区位条件优越。不涉及限制建设区和禁止建设区。
本方案属鲤城区江南新区，规划打造“双轴三带绕双心、三片多区创融合”的规划空间结构。位于站前大道北片区是其中的商业服务核心，将结合区域区位和交通等资源优势，完善社区服务设施，推动城中村改造，改善人居环境，提升城市形象，助力鲤城区打造环湾生产性服务组团，符合江南新区的功能定位。
主要用途和实现功能
本方案用地总面积78.公顷，主要用途为城镇住宅用地、商务金融用地和娱乐康体用地。其中，城镇住宅用地面积13.公顷，实现居住开发，改善人居环境功能；商业用地面积0.公顷，实现完善公用设施营业服务功能；商务金融用地面积21.公顷，实现综合性办公用地场所建设功能；娱乐康体用地面积6.公顷，实现泉州演艺剧场综合体建设功能；公路用地面积16.公顷，实现完善城镇内部交通系统功能；文化用地面积3.公顷，实现文化娱乐设施建设功能；教育用地面积0.公顷，实现提供幼儿园教育活动场所功能；医疗卫生用地面积5.公顷，医院建设，提供医疗服务功能；通信用地面积0.公顷，实现通信设施建设功能；消防用地面积2.公顷，实现消防设施建设功能；公园绿地面积0.公顷，实现游憩休闲功能；防护绿地面积6.公顷，实现隔离噪音，美化环境，降低污染功能；文物古迹用地面积0.公顷，实现历史文物保护功能。
效益评估
（一）土地利用效益
本片区通过实施成片开发，统一规划、开发、管理，改变原有杂乱无章的建筑格局，结合周边公共服务配套设施，充分利用交通、教育和环境等区位优势，进行资源整合开发，提高土地综合利用率。片区居住用地容积率不高于3.0，商务金融用地容积率3.5，娱乐康体用地容积率2.5，教育用地容积率不低于0.6。
（二）经济效益
本片区实施成片开发后，一是规划商务金融用地、娱乐康体用地和文化用地，促进产业结构调整，提高第三产业比例，增强商业活力；二是规划城镇住宅用地，将促使人口的数量，质量和结构发生变化，随之带动经济活动发展，提高区域经济发展水平。本方案预计总投资8.86亿元，税费不低于0.89亿元，促进区域税收增长，增加当地财政实力。
（三）社会效益
本片区实施成片开发后，一是对片区进行更新改造，有利于改善区域居住环境，并规划城镇住宅用地，预计可解决约人的住房需求，满足片区拆迁安置、产业居住配套需求；二是规划教育用地，预计可提供学位数不低于个；三是规划医疗卫生用地，预计可提供床位不低于个，有助于提升及改善片区内的医疗服务水平；四是完善片区交通路网，并通过路网建设，与周边区域实现公共设施资源共享。
（四）生态效益
片区建设过程中，将加强环境保护措施，减少施工对周边群众及企业的影响。未开发前，给排水管道不完善，污水无组织排放，进行成片开发后，结合道路更新改造，逐步将现状村庄截流式合流制排水系统改造为雨污分流制。成片开发范围内产生的污水在初步处理达标后经市政污水管网排入晋江仙石污水污水处理厂处理达标后排放。采用雨污分流可减少管网压力，同时仅有雨水汇入河流，管控雨水污染即可控制大部分的面源污染；项目建成后，居住区内产生的垃圾统一收集处理。
本片区规划设置绿地与开敞空间用地面积为7.公顷，占比10.03%，与周边绿地结合，改善区域生态环境。
来源：鲤城区人民政府、房产网