数据显示，珠海甲级写字楼总租用成本为元/月/平米，位列大湾区第四名，仅次于香港、深圳、广州。截至今年6月，珠海甲级写字楼存量不足万平方米，空置率达37.3%，位居第二，仅次于佛山。
近日，第一太平戴维斯研究部发布《年上半年大湾区甲级写字楼指数》（下称《指数》），取样除澳门外10个粤港澳大湾区城市的栋甲级写字楼。
存量少、价格适中、空置率高，一向“不够瞩目”的珠海楼宇经济何时有望繁荣起来？《指数》发布方第一太平戴维斯华南及珠海区董事总经理刘海蔚认为，第三产业是写字楼市场发展的重要基础，楼宇经济现状折射了这座城市第三产业的发展现状，第三产业的崛起也会带动楼宇经济的繁荣。
办公楼需求是城市经济发展与产业结构的一面镜子。珠海中心、仁恒滨海中心、横琴总部大厦、梧桐树大厦……近年，一栋栋高端写字楼相继崛起投用。高楼热潮的背后，其实际进驻情况如何？背后的产业动力几何？记者陆续走访了写字楼聚集的香洲、横琴多栋代表楼宇，试图管窥其背后的产业发展动向，寻找珠海楼宇经济的潜能。
●撰文：梁涵何丽苑
走访
部分楼宇火热，总体入驻率不高
横琴总部大厦如今是该区的明星楼宇，其楼高33层，总面积5.3万平方米，于年正式投入运营。日前，珠海横琴总部大厦发展有限公司营销策划总监朱传凯带记者走访了这栋新兴的楼宇。
在大楼26层，作为今年3月进驻的第一批跨境办公试点企业代表，澳门商报平方米的办公区域中，员工数量已从26人增加至33人，其中有7位来自澳门。
“我基本上每天往返这里和澳门，从澳门的办公室到这里的办公室开车只要30分钟。”15日下午，刚从澳门开会返回的澳门商报社长朱海生告诉记者，现在从澳门来总部大厦办公还是很便利，除媒体产业外，其公司还从事会展领域。由于客户主要集中在湾区各大城市，横琴的办公点带给他很大的便利。除此之外，作为跨境办公企业，其还可享受每月每平米70元的补贴，算下来，一平方米的成本只要几十元。
朱传凯透露，横琴总部大厦位置好，租金对比周边大楼来说是较贵的，高中低层各不相同。其中，30层以上的高层每月每平方米租金在元左右，底层则在元至元左右，整个大楼每平方米的月租金均价约为—元。综合租金、管理费、税费等计算，其总成本较《指数》公布的珠海甲级写字楼总租用成本高，但低于香港、深圳、广州的.8元、.8元及.8元。
如今，总部大楼的企业入驻率已超过60%，涵盖金融类、投资开发类、咨询类等各领域企业共计70多家。
在主城区香洲，位于新兴商业中心富华里旁的中海大厦是2.0时代5A甲级写字楼的代表之作，其楼宇可用面积约11万平方米。截至今年7月，其已吸引包括华为、中建八局、中建交通、美高梅、中石油等大型著名企业进驻，还有诸多粤港澳三地各类企业签约。
位于中海大厦B座29楼的诺亚财富（中国）有限公司珠海分公司入驻该大楼已有多年。其每平方米月租金约元，租用办公面积0余平方米。该公司市场部工作人员告诉记者，中海大厦的办公环境不错，特别是周边设施齐全，商业也比较旺，接待客户也很方便。
位于18楼的的珠海市小源科技有限公司也有同样感触。“这里的位置靠近拱北，交通比较方便，在公司进驻时，这里也是珠海最高端的写字楼。”该公司市场部总监姜智敏向记者透露，其公司在中海大厦的月租金也是每平方米元左右，价格适中。
此外，与拱北口岸数公里之隔，与港珠澳大桥珠海人工岛隔水相望的仁恒滨海中心，作为该区域为数不多的甲级写字楼之一，目前其进驻率已达65%，以珠海本地房地产、金融及高端服务行业为主。
一面火热，一面冷清。走访中，记者也发现，不少近几年新落成投用的高端写字楼入驻率并不高。例如，坐落在横琴的某甲级写字楼中心，虽已吸引金融保险、科技研发、地产中介等多家企业进驻，但从年投用至今入驻率仍未如预期，仅为35%。
现状
高端写字楼因何空置率高？
“甲级写字楼，是当下行业内自发形成的一种分类叫法。”第一太平戴维斯研究部介绍，一般而言，业界所认可的甲级写字楼有几大特征，包括管理国际化、“24小时”等。
《指数》中，珠海甲级写字楼市场的相关数据如下：价格指数较年增长近7%；租金指数较年增长4%；总租用成本为每月每平方米元，位列大湾区城市除澳门外第4，总租用成本上半年环比下跌5.5%，跌幅为所统计城市中最高……
根据《指数》报告，珠海甲级写字楼的一大问题是量小、空置率高。截至今年6月，粤港澳大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）总存量为万平方米，其中珠海存量不足万平方米。截至上半年，珠海市甲级写字楼空置率达37.3%，为大湾区城市第二高。
放眼整个珠海楼宇市场，记者走访发现，目前主城区香洲楼宇发展较成熟，但布局分散，满足现代办公需求的高端写字楼偏少；而新崛起的横琴新区现代高楼频频拔地而起，高端写字楼成群聚集，但由于周边配套尚未齐全等原因，新楼宇总体入驻率不高。
香洲区投资促进服务中心统计数据显示，截至今年2月，区内已投入使用楼宇共栋，楼宇面积合计约万平方米，其中空置面积45万平方米，空置率为13.8%。
“相比一般商务楼宇，空置问题在高端写字楼板块更为明显。”有受访业内人士分析，导致珠海高端写字楼相对较高空置率的原因，或与写字楼布局过于集中、写字楼管理模式未尽完善影响招商等因素有关。
第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇介绍，甲级写字楼的存量、价格、高度，可体现一座城市服务业的发展水平，其租金变化也可反映一座城市的营商成本。无论出于何种原因，珠海甲级写字楼高企的空置率，一定程度释放了本地投资市场的高风险信号。
值得一提的是，谢靖宇指出，甲级写字楼空置率相对较高问题虽有不利影响，却同时为珠海企业租户带来了更强的议价能力及更大的谈判空间。在粤港澳大湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，未来珠海或将成为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一。
背后
楼宇经济的根本在第三产业
“楼宇经济的发展可以带动和影响第三产业，第三产业的发展也可以激发楼宇经济，产生大量的不动产需求。这其中，第三产业是根本。”北京师范大学珠海分校不动产学院不动产系主任孙炜认为，一个地区的经济发展水平才是楼宇经济的支撑，从根本上影响着和带动着楼宇经济的发展。而不是反过来，仅仅依靠楼宇引进企业、带动产业发展。
第一太平戴维斯华南及珠海区董事总经理刘海蔚也认为，第三产业是写字楼市场发展的重要基础。《指数》的数据显示，今年上半年，香港、广州和深圳作为粤港澳大湾区的一线城市，其第三产业占比分别达92.4%、72.8%和60.8%，分列粤港澳大湾区前三。而对比之下，珠海的第三产业占比相去甚远。截至今年三季度，珠海第三产业占比为49.1%，尚不足50%。“这一定程度影响了写字楼市场的发展。”刘海蔚说。
不过，一个值得注意的现象是，今年以来，珠海第三产业呈现了快速增长的趋势，尤以金融业和房地产业较为突出。上半年，三产增加值同比增长8.5%，前三季度同比增7.6%，均高于同期GDP增速。三季度，珠海第三产业对经济增长的贡献率达到54.4%，金融业、房地产业的同比增速分别达到11.9%、17.0%，成为经济增长的一大主要动力。
金融业是中国城市甲级写字楼的大户，这几乎在所有城市都得到了体现。第一太平戴维斯的研究显示，传统金融机构的承租面积最多——他们倾向于租赁或购买优质甲级写字楼，或者在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。
这在珠海的几大代表楼宇中也得以体现。朱传凯透露，在总部大厦，金融类企业是目前租用面积较大的，除此前的大西洋银行、东莞农商银行、兴业银行外，11月18日上午，全省首家全澳资QFLP试点企业——礼达联马（珠海）股权投资管理有限公司在大楼30层正式开业，成为继大西洋银行后，又一家进驻该楼宇的澳资金融企业。同样在30层，筹建中的粤澳跨境金融合作（珠海）示范区、澳门居民横琴金融服务中心以及澳门特色金融服务基地都已在此挂牌。
而在仁恒滨海中心、中海大厦、珠海中心、横琴国际商务中心等楼宇中，也都聚集了不少各类金融企业。几天前，珠海市金融工作局官方网站透露，珠海在参与粤港澳大湾区国际金融枢纽建设中取得积极成效，港澳金融类企业聚集效应初显。目前，共引进港澳资金融类企业家，注册资本超过亿元。金融业的快速发展，对楼宇经济栋发展无疑是一大重要信号。
突围
打造楼宇经济健康“生态链”
拥有毗邻港澳的区域优势、港珠澳大桥的交通优势，这为珠海引聚了不少优质的产业要素。但城市人口规模小、第三产业发展规模程度低、创新创业的商业氛围欠缺等问题，当下正制约着楼宇经济的发展。采访中，多位专家一致提到这一观点。
“虽有条件良好的不动产空间，却引不来金凤凰。”孙炜直言，下跌的租金、较高的空置率，从甲级写字楼市场的问题，可窥见珠海商务楼宇市场目前的疲软之势。而这背后所反映的是支撑楼宇经济发展的第三产业，尤其是商务、金融服务业等发展有待升级加速。
孙炜认为，在税收政策、金融扶持政策、经济结构调整等方面做足功课，在提供良好政策环境的基础上大力引进人才，培育经济发展土壤，大力发展现代服务业，方为珠海楼宇经济的发展之道。
有了软件，硬件还得跟上。孙炜称，下一步，珠海更应该从城市功能布局、产业发展布局等方面综合分析，引导楼宇的科学布局，并从休闲娱乐、教育、交通等设施入手，完善重点楼宇项目的配套条件。
此外，孙炜认为，发展楼宇经济，还要支持楼宇内部的健康发展，可通过大力引进物业管理服务类人才，加大本地物业教育培训机构的扶持力度，协助楼宇做好价值评估、市场研究、定位策划等工作，为楼宇内部打造健康的“生态链”。
事实上，促进发展楼宇经济，今年以来珠海出台了不少措施办法。以香洲区为例，今年该区制定了《加快楼宇经济发展工作方案》，从三个方面为切入点，打造特色楼宇经济。包括对已建成的明星楼进行筛选，做好重点楼宇服务。对新建的7栋商务楼宇，由中心招商部门挂点，开展一对一挂点合作。协助楼宇找准定位，与楼宇招商部门开展联合招商，及时掌握楼宇招商信息，确保入驻企业落户香洲，打造一批亿元楼、五亿元楼等。
为改善办公楼宇和产业园区的商业配套服务，吸引和培育商业主体入驻营运，提升区域商业品质，打造宜居宜业优质生活圈，横琴也于近期出台《横琴新区促进办公楼宇和产业园区配套商业发展暂行办法》等。
不久前，横琴新区方面透露，今年1到9月，横琴总部大厦、富力中心、横琴国贸大厦等楼宇的进驻企业纳税总额均超过1亿元，可以说，横琴已诞生了至少3栋“亿元楼”。孙炜认为，这些“亿元楼”将对本地经济起到刺激作用。“短期效果也许不是很明显，但长期对经济会产生乘数效应。”孙炜说，“亿元楼”将起到风向标的作用，引导观望企业进驻。同时会产生示范效应，对今后珠海发展楼宇经济发挥示范引领作用。