2.3老旧小区物业领域
1、行业发展空间
老旧小区改造为物业业务提供巨大增量。国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民约万户，相比去年增加一倍，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。根据《意见》中的指示，老旧小区改造不仅是在物业方面进行改造提升，还要“在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制”。对物业服务公司而言将出现拓展增量业务的机会。此外，老旧小区改造推进力度加大，也有利于物管企业渗透率的提升，提升物管行业市场空间。
2、行业集中度：随政策环境改善及经营模式的完善，市场主体参与积极性提高，行业集中度有望提升
老旧小区具有基础设施陈旧维护成本高、管理成本高、物业费收缴难等特点，企业盈利较为困难，市场主体参与积极性相对偏低，目前政府通过一系列举措为物管企业创造良好的环境，提升企业生产和发展的空间，大力吸引物管企业参与到老旧小区物业服务提供行列，如北京将物业管理作为改造的必要前提，如果老旧小区业主不同意接受物管企业进入，政府将不对其进行改造；山东以街道为单位，将区内老旧小区打包交由1家物管企业管理，通过规模化经营降低成本。未来在政府给予一定补助、收入渠道扩大等影响下，市场主体参与积极性将大幅提高，行业发展将更为健康。
3、商业模式：
企业参与老旧小区的模式从企业类型上看主要是两种：一是民企的多种经营模式，更加强调市场属性，注重企业的盈利能力。提供的服务包括传统的物业管理服务和多种增值服务。老旧小区传统物业管理服务收入通常较低，不足以支撑企业长期发展，因此开展多种经营就成了弥补物业收费不足的重要途径。如山东明确将小区的广告经营权、快件智能存储柜、停车收费权等赋予物管企业，增加其收入来源，再者一些物管企业开展家政服务、房屋租赁、纯净水供应等服务，或者与互联企业等合作，运作社区O2O电商平台。二是国企的红色物业模式，更加强调公益属性、注重企业社会价值的实现。在提供专业服务的同时，也注重对业主观念的改造，如中海物业推行的“先尝后买”和“菜单式服务”，一方面先行提供三个月免费服务，让业主切实感受和享受到高质量的物业服务，认同物管企业价值，提升付费意识；另一方面针对小区的不同需求，提供物业费标准和物业服务相匹配的物业管理方案。
4、盈利模式：物业费+增值服务费+资产运营收入
根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中的指示，老旧小区改造包括基础类、完善类和提升类，基础类、完善类多对应基础物管服务，提升类则多对应社区增值服务。总体来看，参与老旧小区改造主体的盈利来源除常规的物业管理费（含业主付费和政府补助），还包括提供的养老等增值服务以及资产经营管理收入。常规物业管理主要为设备的维护、环境卫生、清洁绿化等，计费方式主要为包干制和酬金制，目前我国主要的物业收费方式是包干制，即业主定期向企业支付固定的费用。增值服务主要是提供托幼、保洁、养老等，目前虽然基础物业费仍是主要收入来源，但是增值服务营收占比不断提高，成为物业服务企业重要的盈利增长点。资产运营收入主要是对诸如停车场、新能源车桩、广告牌、楼宇广告等公共资源资产的经营管理获取的收入。
5、核心竞争力：
老旧小区物业服务较为复杂，一方面对常规的运营管理能力、人员素质、服务意识、设备维护所需的技术能力、物管方案设计和创新能力等方面要求更高，另一方面还包括资源整合能力、存量资产改造能力、社会责任感、基层治理能力等要求，企业具备强大的资源整合能力能够确保企业收入来源的多样性，保障企业的稳定发展，此外老旧小区的特殊性还要求企业承担一定治安治理、信息采集等，通过规范的物业管理，助力基层治理能力提升。
6、标杆企业
3投资建议
3.1产业建议
城市服务作为一种新兴业态涉及范围广泛，在相关政策放开和市场需求不断释放的有力驱动下，市场发展空间巨大，市场规模高达万亿，且城市服务与城市发展相伴相生，行业发展稳定性高，整体来看城市服务市场行业竞争温和、行业利率相对较高、城投企业长期参与城市发展建设积累了社会资源和项目运作经验，与城投企业定位、资源禀赋及能力要求匹配度较高，作为国有企业在参与环卫等更加